Comprar um imóvel é uma conquista importante, mas o processo envolve alguns documentos que podem gerar dúvidas, principalmente para quem está comprando pela primeira vez.

Entre as perguntas mais comuns estão: contrato de financiamento e escritura são a mesma coisa? Quem compra um imóvel financiado precisa fazer uma escritura no cartório? E quando o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador?

O que é o contrato de financiamento imobiliário?

O contrato de financiamento imobiliário é o documento firmado entre o comprador e a instituição financeira para formalizar a operação de crédito.

Nele, ficam estabelecidas as principais condições do financiamento, como:

• Valor do imóvel e valor financiado;
• Quantia paga como entrada, quando aplicável;
• Taxa de juros e forma de amortização;
• Prazo e condições de pagamento;
• Garantias da operação;
• Direitos e obrigações das partes envolvidas.

Em uma compra financiada, esse documento formaliza tanto as condições do crédito quanto os termos da aquisição do imóvel, conforme a estrutura do contrato.

Por isso, é importante ler as cláusulas com atenção antes de assinar e esclarecer qualquer dúvida com a instituição financeira.

O que é a escritura pública de um imóvel?

A escritura pública é um documento elaborado em um Tabelionato de Notas para formalizar determinados negócios jurídicos, incluindo a compra e venda de imóveis.

Ela registra a manifestação de vontade das partes e as condições do negócio, observando os requisitos legais aplicáveis.

Em uma compra de imóvel realizada à vista, a escritura pública é o documento a ser utilizado. Depois, o documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência da propriedade seja registrada.

Entretanto, existe uma particularidade importante: em determinadas operações de financiamento imobiliário, o próprio contrato pode ter força de escritura pública, dispensando a necessidade de elaborar uma escritura separada.

Contrato de financiamento substitui a escritura?

Em muitos casos, sim. A legislação brasileira permite que determinados contratos de financiamento imobiliário sejam formalizados por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Essa possibilidade está prevista, entre outras normas, no artigo 38 da Lei nº 9.514/1997.

Na prática, isso significa que, quando o contrato atende aos requisitos legais aplicáveis, o comprador não precisa necessariamente pagar por uma escritura pública separada no Tabelionato de Notas.

É importante destacar, porém, que essa dispensa depende do tipo de operação e das regras aplicáveis ao negócio. Nem todo contrato particular de compra e venda possui automaticamente os mesmos efeitos.

Por isso, antes de concluir que a escritura é dispensável, vale confirmar as condições da operação com a instituição financeira e o cartório responsável.

Qual é a diferença entre contrato, escritura e o ato de registro do imóvel?

Embora estejam relacionados à compra de um imóvel, esses três documentos e procedimentos possuem funções diferentes.

Contrato de financiamento:

• Formaliza as condições do financiamento e, conforme sua estrutura, o negócio de compra e venda.
• Estabelece os direitos e as obrigações das partes.
• Pode ter efeitos de escritura pública quando autorizado pela legislação.

Escritura pública:

• É elaborada em Tabelionato de Notas para formalizar determinados negócios imobiliários.
• É necessária quando a legislação exige essa forma e não existe uma hipótese legal de dispensa.
• Em determinadas operações financiadas, pode ser dispensada porque o contrato possui efeitos de escritura pública.

Registro do imóvel

• É realizado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• Formaliza, perante o registro imobiliário, a transferência da propriedade ou a constituição dos direitos e garantias previstos no negócio.
• É uma etapa essencial: “quem não registra não é dono”

Esse último ponto merece atenção especial. Assinar o contrato não é, por si só, o mesmo que concluir o registro da transferência da propriedade.

Por que é necessário registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis?

Mesmo quando o contrato de financiamento possui efeitos de escritura pública, ele precisa ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para que sejam realizados os registros e as averbações cabíveis.

No financiamento com alienação fiduciária, por exemplo, o registro também formaliza a garantia do banco, conforme previsto na legislação.

Depois da análise do documento, o cartório verifica se os requisitos necessários foram atendidos. Se houver alguma pendência, poderá solicitar correções ou documentos complementares.

Por isso, é importante acompanhar essa etapa até a conclusão e guardar os documentos registrados.

Quais custos podem estar envolvidos?

Os custos variam conforme o tipo de compra, o valor do imóvel, a localidade e as características da operação.

Entre as despesas que podem aparecer estão:

• ITBI: imposto municipal relacionado à transmissão de imóveis, conforme as regras aplicáveis;
• Registro imobiliário: valores cobrados pelos atos realizados no Cartório de Registro de Imóveis;
• Escritura pública: custo que pode existir quando a escritura é necessária, mas que pode ser dispensado em operações nas quais o contrato de financiamento possui efeitos de escritura pública;
• Outras despesas da operação: cobranças relacionadas à documentação e ao financiamento, conforme o caso.

Antes de fechar a compra, procure entender quais valores serão necessários para concluir todas as etapas.

Na compra à vista, o procedimento pode ser diferente.

Quando a legislação exige escritura pública e não há uma exceção aplicável, o comprador e o vendedor precisam formalizar o negócio no Tabelionato de Notas. Depois, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis.

Em determinadas situações, porém, a lei permite outras formas de formalização. Por isso, o procedimento correto depende das características do imóvel, do valor envolvido e da natureza do negócio.

Se você pretende comprar um imóvel sem financiamento, confirme previamente com o cartório quais documentos serão necessários.

Como evitar problemas com a documentação do imóvel?

Uma compra bem planejada começa antes da assinatura dos documentos. Para reduzir imprevistos, vale seguir alguns cuidados:

• Confira os dados do imóvel e dos envolvidos no negócio;
• Verifique a matrícula atualizada do imóvel;
• Leia atentamente as condições do contrato;
• Confirme quais impostos, taxas e registros serão necessários;
• Esclareça com o banco e o cartório se haverá necessidade de escritura pública separada;
• Acompanhe o registro até a conclusão.

Essas medidas ajudam você a compreender melhor o processo e a evitar atrasos causados por documentos incompletos ou informações divergentes.

Conte com a Darc Financiamentos

Entender a documentação é uma parte importante da compra de um imóvel, mas você não precisa passar por todas as etapas sem orientação.

A Darc Financiamentos ajuda você a compreender as condições do crédito imobiliário e a se organizar para avançar com mais segurança durante o processo de financiamento.

Se você está planejando comprar seu imóvel, entre em contato com nossa equipe para esclarecer suas dúvidas e conhecer as possibilidades disponíveis para o seu perfil.

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Fontes

• Planalto — Lei nº 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário
• Jusbrasil — O contrato de financiamento habitacional substitui a escritura pública?
• Be Bold Imóveis — Contrato de financiamento tem poder de escritura pública? Entenda como funciona
• Construtora Dubai — Qual a diferença entre escritura e contrato do imóvel?